Cresce il ricorso dei tribunali a modalità telematiche di vendita per effetto dell’imposizione da parte del legislatore dal 2018, ma anche dell’adeguamento ai dettami della normativa, per velocizzare il processo di vendita. A rilevarlo è l’Osservatorio immobiliare Abilio delle vendite giudiziarie del 30 settembre 2023. Lo studio, che monitora le dinamiche relative alle vendite giudiziarie immobiliari in Italia, mostra che gli esperimenti esecutivi celebrati con modalità telematica sono passati dal 33% a marzo 2019 al 77% a dicembre 2022, incidenza salita all’81% nel primo semestre del 2023, un trend positivo sostenuto anche dall’entrata in vigore del Codice della Crisi che introduce le modalità telematiche a supporto del processo competitivo di vendita anche in ambito concorsuale.
Dall’Osservatorio emerge che le vendite giudiziarie immobiliari nei primi nove mesi del 2023 si sono attestate a circa 115 mila esperimenti, in calo (-20%) rispetto ai 144 mila registrati al 30 settembre 2022. Il corrispondente volume di base d’asta è stato pari a 18 miliardi di euro, valore che si confronta con i 24 miliardi nel corrispondente periodo del 2022 (-25%). In particolare, risultano in vendita, attraverso procedure concorsuali ed esecutive, 111.453 immobili, dato in flessione di circa il 20% rispetto ai primi nove mesi del 2022 (139.863 immobili). Conseguentemente, anche i tentativi di vendita registrano una flessione analoga passando da 143.957 esperimenti al 30 settembre 2022 ai 114.820 esperimenti nei primi nove mesi dell’anno in corso.
S’interrompe il calo del numero di procedure
L’Osservatorio rileva, tuttavia, che le procedure fallimentari e liquidazioni giudiziali sono state pari a 3,9 mila (al 30 giugno 2023, Fonte: ISTAT), numero in linea con il dato del primo semestre 2022 (4 mila). Tale dato evidenzia come si sia per la prima volta interrotta la flessione delle procedure in atto dal 2019 – anno precedente l’avvio della fase pandemica – durante il quale erano state registrate 5,7 mila procedure nel solo primo semestre.
I primi nove mesi dell’anno in corso si sono inoltre caratterizzati per una decisa riduzione di nuovi immobili immessi alla procedura di asta, pari a 34 contro i 45 mila del corrispondente periodo del 2022. Tale dinamica è rilevante poiché implica un progressivo e tangibile invecchiamento del magazzino sottostante le vendite giudiziarie. Si tratta di un ulteriore fattore di complessità che i tribunali italiani dovranno gestire nel prossimo futuro. Alla luce di questo contesto, sta infatti crescendo la consapevolezza dell’importanza di aumentare l’efficienza nella gestione delle procedure delle vendite concorsuali ed esecutive, affiancando all’approccio legale degli esperimenti (focalizzato sul rispetto dei termini di legge e dei “pochi” adempimenti pubblicitari) anche un approccio commerciale degli stessi. È infatti in crescita il supporto ai tribunali dei soggetti specializzati che, partendo da una più accurata analisi dei compendi oggetto di liquidazione, consentono l’implementazione di un’azione di vendita mirata e capace di massimizzare non solo la platea dei potenziali acquirenti ma anche i risultati della liquidazione (maggiori valori di realizzo e tempi ridotti di chiusura delle procedure giudiziali)
Lo studio, peraltro, ha già evidenziato come i tempi di pubblicazione degli esperimenti risultino minori in quei tribunali che fanno maggiormente ricorso all’ausilio dei soggetti specializzati: per questi tribunali i tempi di pubblicazione nei primi nove mesi del 2023 si sono ridotti a 100 giorni rispetto ai 141 del corrispondente periodo del 2022. Più in generale, la maggiore consapevolezza dell’efficacia dell’approccio commerciale è testimoniata dall’incidenza degli esperimenti concorsuali nei quali il tribunale è stato supportato da soggetti specializzati passata dal 26% nel 2019 al 40% nel 2022, incidenza che è salita al 41% nei primi sei mesi del 2023, secondo un trend di crescita che si stima proseguirà anche negli anni a venire.
La fase di rallentamento del mercato si sta concludendo
Alla luce dei dati riportati è evidente come il mercato delle aste immobiliari sia ancora in una fase di rallentamento conseguente agli interventi straordinari e al sostegno alle imprese avviati nel periodo successivo alla pandemia. D’altra parte, nei primi nove mesi si è stabilizzato a 4.000 il numero di nuove procedure e si è pertanto interrotto il trend di calo avviato dopo la pandemia. Si ritiene, quindi, che la fase di rallentamento del mercato possa essere prossima a concludersi e che sia quindi possibile aspettarsi un’inversione di tendenza nel prossimo futuro. Il mercato potrà infatti tornare a crescere quando cesseranno di produrre effetti gli interventi straordinari citati.
Alcuni indicatori macro economici, suggeriscono infatti una potenziale crescita dei volumi delle future procedure, diversa da quella che emerge dalla sola lettura del trend delle vendite giudiziarie. Si rileva come nei bilanci bancari resti elevato sia lo stock dei crediti UTP1 (33 miliardi di euro nel 2022) sia quello dei crediti performing ad alto rischio di deterioramento Stage22 (190 miliardi nel 2022, fonte PWC).
“I dati dell’Osservatorio e l’attuale contesto economico – evidenzia Renato Ciccarelli, amministratore delegato di Abilio – suggeriscono che la fase di flessione del mercato sia prossima a concludersi. Il nuovo scenario che i tribunali dovranno affrontare sarà caratterizzato dall’aumento delle procedure e da un parallelo invecchiamento del magazzino, che renderanno indispensabile aumentare la gestione efficiente delle procedure. Ci aspettiamo quindi che possa aumentare la collaborazione tra tribunali e soggetti specializzati”.
Fonte: ufficio stampa illimity Bank
