La Bce invita le banche ad essere maggiormente prudenti nella valutazione degli immobili. L’esortazione è contenuta in una supervision newsletter della banca centrale europea pubblicata il 14 agosto scorso. Il documento è anche il frutto dell’attività di vigilanza svolta da Francoforte su come gli istituti di credito stanno valutando i loro real estate, spesso posto a garanzia dei prestiti. Il tema è divenuto rilevante a seguito dell’abbassamento dei prezzi degli immobili commerciali, verificatosi negli ultimi anni (benchè non quantificato nel report), non sempre pienamente recepito nelle stime dei banchieri.
Gli immobili debbono essere valutati sulla base del loro valore di mercato seguendo il manuale Asset Quality Review (AQR) della Bce che fa propria la definizione degli International Valutation standards (IVS) per determinare “l’importo stimato per il quale un’attività o una passività dovrebbe essere scambiata alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore consenzienti in una transazione svolta alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata commercializzazione e nella quale ciascuna delle parti ha agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni”. La definizione non si sovrappone interamente a quella di fair value degli International Accounting Standards (IAS) ma nella sostanza non se ne discosta molto. Sta di fatto che gli ispettori della Bce, nella loro attività di vigilanza, hanno riscontrato che il principio “è spesso frainteso o applicato in modo errato”.
Gli errori più comuni? Ad esempio a seguito di un default in cui c’è un bene immobiliare posto a garanzia “alcune banche interpretano il valore di mercato come l’importo che si aspetterebbero di raggiungere quando saranno effettivamente in grado di vendere, cosa che potrebbe richiedere mesi o addirittura anni in caso di controversie con il mutuatario o usucapione”. Invece “il valore di mercato presuppone che la vendita abbia luogo alla data di riferimento e che il prezzo ottenibile rifletta tutte le problematiche che implicano che la banca non può, o preferisce non vendere, in quella data”. Lo stesso problema si pone per quanto riguarda le recessioni del mercato. “I venditori preferiscono aspettare che i valori si riprendano” mentre “il valore di mercato presuppone che alla data di riferimento avvenga un’ipotetica vendita. I valori devono basarsi sulla realtà del mercato in quel momento, non su una data precedente in cui le condizioni erano più favorevoli o su ciò che si potrebbe sperare in futuro quando il mercato migliorerà”. C’è poi il caso di alcune banche che adottano un valore cosiddetto “attraverso il ciclo” riducendo il valore di mercato all’inizio se il mercato è forte. Alcune banche hanno utilizzato questo argomento come argomento per non svalutare i valori durante la recente recessione.
“Ciò tuttavia – ammonisce la Bce – non elimina la necessità di monitorare i valori effettivi di mercato nel caso in cui il mercato dovesse deteriorarsi nel corso della durata del prestito perché attualmente non esistono modelli in grado di prevedere in modo affidabile i valori futuri per uno specifico immobile”.
L’articolo indica altri possibili esempi di come il principio del valore di mercato può essere contraddetto nella pratica e ricorda agli intermediari bancari come dal prossimo gennaio il valore delle garanzie immobiliari dovrà essere comunque valutato da un perito indipendente escludendo aspettative di aumento di prezzi ed, anzi, procedendo a rettifiche qualora il valore di mercato, pur correttamente stimato, non appaia “sostenibile per tutta la durata del prestito”.
Il giro di vite della BCE nella valutazione del mattone rischia di attirare sul regolatore la critica di indurre un effetto prociclico, deprezzando ulteriormente le valutazioni nei momenti di mercato calante. Su alcuni temi di frontiera il rilievo potrebbe avere più di una giustificazione. Ad esempio il documento della Bce segnala la difficoltà delle banche a recepire nei prezzi degli immobili i rischi ambientali o sociali che vi sono incorporati. In gioco sono ad esempio le classi energetiche degli edifici (su cui intervengono specifiche direttive comunitarie) oppure la protezione da eventi catastrofali o sismici. Tutti aspetti, detto di passata, particolarmente rilevanti in un paese come l’Italia che vanta numerosi centri storici dove il rispetto delle nuove normative si presenta come particolarmente problematico. Un eccesso di rigore nelle valutazioni potrebbe portare ad ingenti svalutazioni, anche al di là del valore di mercato corrente. Rendendo più fragile il valore delle garanzie che sorreggono gli affidamenti. Ma, soprattutto, alimentando una spirale al ribasso nel mercato immobiliare.
