In un contesto di inflazione molto elevata, il direct lending e la conformità delle garanzie immobiliari ai criteri ESG, postulano una combinazione ottimale per agevolare il rifinanziamento di iniziative immobiliari che richiedono nuova liquidità mediante la conclusione di accordi stragiudiziali volti a promuovere il risanamento o l’esdebitazione dei debitori corporate. Oggi più che mai, la risoluzione di queste criticità deve essere attuata con strategie ed iniziative che siano sostenibili non solo da un punto di vista economico ma anche ambientale e soprattutto sociale.
Dopo due anni di crescita sostenuta e di stabilizzazione commerciale, il mercato immobiliare sta attraversando una fase caratterizzata da una maggiore incertezza ascrivibile a tre fattori: (i) l’aumento dell’inflazione; (ii) il ridimensionamento delle politiche di espansione monetarie (avviate da oltre un decennio dalla BCE per stimolare la crescita) nonché (iii) la revoca dei bonus edilizi che avevano galvanizzato il mercato durante il Covid e nell’immediato post. L’impennata dei costi delle materie edilizie sta già compromettendo la finalizzazione di taluni sviluppi immobiliari finanziati attraverso il canale tradizionale bancario. Sviluppatori e costruttori, per fronteggiare l’aumento dei costi, possono trovarsi nelle condizioni di dovere reperire fonti alternative di liquidità oppure richiedere estensioni/moratorie ai finanziamenti esistenti (specie quando tali finanziamenti siano insidiati da una maturity wall ravvicinata).
In questo contesto, alcuni investitori, che tradizionalmente investono nel settore UTPs o NPLs, stanno ampliando il loro perimetro verso soluzioni alternative, tra le quali appunto il direct lending.
Questa diversificazione verso il direct lending può avvenire mediante sponsorizzazione di progetti immobiliari ancora da avviare o rifinanziando debitori i cui progetti immobiliari si sono interrotti a causa delle criticità sopra descritte. In questo modo i progetti immobiliari interrotti accrescono le opportunità di poter essere finalizzati, i creditori ipotecari originari possono essere rimborsati dell’esposizione in misura soddisfacente e i debitori possono essere rimessi in bonis.
Il direct lending si configura pertanto come un’alternativa al finanziamento convenzionale effettuato dalle banche, spesso afflitte dalle complesse regolamentazioni sul capitale di vigilanza, di audit e compliance che complicano o impediscono del tutto la bancabilità non solo di progetti ancora da avviare ma soprattutto il rifinanziamento di progetti già avviati divenuti problematici (ad esempio past-due oppure UTP early stage).
Il fenomeno del direct lending nasce negli USA ed è cresciuto vertiginosamente dopo la crisi finanziaria del 2007-2008, a causa del progressivo rallentamento delle banche nella concessione di finanziamenti alle imprese del c.d. mid-market. Attualmente il credito privato (di cui il direct lending rappresenta la tipologia più diffusa) ha oltrepassato US$ 1,3 trilioni di assets under management (60% nel Nord America e 28% in Europa). Nel corso dell’ultimo decennio anche in Europa e Italia, la leadership delle banche nel finanziamento alle imprese di medie dimensioni si è progressivamente affievolito. Un esempio di questa tendenza si riscontra nei volumi delle erogazioni dalle banche, rimasto relativamente stabile fino al 2020, mentre nello stesso periodo, gli immobili finanziati o rifinanziati tramite direct lending hanno marcato una crescita considerevole.
Le tematiche ESG (Ambientali, Sociali e di Governance) stanno progressivamente rivestendo proprio in questo ambito un ruolo sempre più cruciale in considerazione del fatto che gli immobili sono importanti emittenti di materiale inquinante. Le garanzie immobiliari sostenibili, progettate con un focus sulla massimizzazione dell’efficienza energetica e sulla riduzione dell’impatto ambientale, contribuiscono attivamente a preservare le risorse naturali per le generazioni future. Questo, non solo contribuisce alla lotta contro il cambiamento climatico, ma rappresenta anche un’importante strategia di responsabilità verso l’ambiente. E per gli investitori rappresentano una serie di impatti positivi, tra cui la promozione della sostenibilità e la mitigazione del rischio immobiliare.
Chiarito ciò, è evidente come le garanzie immobiliari, sia per crediti performing che problematici, conformi ai criteri ESG rappresentano inevitabilmente un target più facile da rifinanziare. Pertanto, privilegiare le strategie di investimento e rifinanziamento conformi ai criteri ESG e contestualmente creare solide partnership con investitori e sponsor finanziari è quello che società attente e moderne si avviano a fare, come Intrum Italy che è tra i principali player del settore.
Nell’ambito dell’attività di investimento e di successivo credit/asset management che viene svolta da Intrum, emerge in modo inequivocabile l’assoluta crucialità del rispetto dei criteri ESG. È un dato di fatto che garanzie immobiliari conformi a questi criteri hanno maggiore valore e possono concretamente agevolare l’attività di recupero crediti di Intrum attraverso discounted payoff obligations (DPO – c.d. accordi di saldo e stralcio tra creditore e debitore che consentono la chiusura della posizione mediante l’esdebitazione a valori più bassi del credito effettivamente vantato dal creditore), proprio in considerazione della maggiore liquidità che una garanzia immobiliare conforme ai criteri ESG possiede. Questo dato è peraltro confermato dal fatto che operatori di direct lending, ovvero finanziatori esterni al canale bancario tradizionale, sono più protesi a finanziare/rifinanziare garanzie immobiliari ESG.
Più in generale l’idea di investire o finanziare progetti ESG non viene vista come un necessario compromesso tra il rendimento finanziario e la sostenibilità, posto che l’attenzione alle tematiche ESG può andare di pari passo con il raggiungimento di rendimenti finanziari competitivi e stabili. A tal proposito, il mondo finanziario sta sempre più riconoscendo il valore della sostenibilità a lungo termine e la sua influenza positiva sui risultati finanziari. Una tendenza che sta spingendo gli investitori e finanziatori a essere più selettivi nella scelta dei progetti e delle aziende con cui collaborare, premiando quelle che adottano strategie sostenibili.
Negli ultimi 12 mesi Intrum ha condotto molte operazioni che dimostrano concretamente come l’integrazione delle tematiche ESG sia una strategia moderna e responsabile. A titolo di esempio Intrum ha cooperato con un debitore e un direct lender per un progetto di rifinanziamento di un credito garantito da un ambizioso sviluppo immobiliare realizzato nel Sud Italia e rifinanziato da un fondo di investimento mediante un’operazione di direct lending. Il valore dell’operazione è stato pari a €30 milioni. Il progetto di rifinanziamento é stato reso possibile anche dalla conformità delle unità residenziali ai criteri ESG (miranti a promuovere l’efficienza energetica e il benessere degli occupanti) che ne assicuravano un ricollocamento sul mercato più accelerato.
In un contesto di incertezza, come quello attuale, caratterizzato, come abbiamo detto, da un’elevata inflazione, il direct lending e la conformità ai criteri ESG possono quindi rappresentare una combinazione ottimale per promuovere la liberazione dei debitori mediante il rifinanziamento di iniziative immobiliari che richiedono liquidità. In questo ambito Intrum ha l’ambizione di contribuire nella mitigazione gli effetti negativi dell’inflazione sul mercato immobiliare, offrendo soluzioni di rifinanziamento con attenzione crescente verso progetti sostenibili e responsabili.
Per approfondire i Fonte: The Growth of Direct Lending (Blackrock).
