Recupero garanzia immobiliare del credito: il ruolo (cruciale) del soggetto specializzato

In questi anni sono state discusse e analizzate in modo approfondito le strategie e i processi per rendere più profittevole il processo di recupero ma, a mio modo di vedere, ci si è soffermati in modo superficiale sia sul ruolo sia sui requisiti che il soggetto specializzato, così come individuato ai sensi dell’articolo 107 del Codice Fallimentare nonché dell’articolo 216 del nuovo Codice della Crisi, dovrebbe svolgere e possedere in considerazione del ruolo cruciale affidatogli.

La figura del soggetto specializzato discipli­nata dall’articolo 216 del Codice della Crisi ricalca per grandi linee quella dell’articolo 106 del Codice Fallimentare con alcune no­vità. Ai sensi di entrambe le disposizioni, al curatore viene data la facoltà di avvalersi di soggetti specializzati per lo svolgimento delle vendite competitive. Credo che questa facoltà implichi oramai il doveroso rispetto di taluni standard qualitativi per lo svol­gimento di questo delicato compito che il curatore non può disattendere e che non potendo svolgere in proprio non può che delegare ai soggetti specializzati. Il ruolo che il soggetto specializzato svolge consiste nel supporto e nel coordinamento delle attività afferenti alla liquidazione giu­diziale e delle altre procedure concorsuali. Una volta ricevuto il mandato, il soggetto specializzato deve procedere all’evasione di attività particolarmente complesse e di­spendiose, tra le quali:

• verifica dello stato dell’immobile prima dell’asta;
• redazione della documentazione di gara su richiesta della procedura;
• esecuzione delle attività funzionali alla competizione concorsuale e, quindi, ge­stione completa della sollecitazione di mercato tramite realizzazione di teaser/annunci con book fotografici e descrittivi dell’immobile;
• attività di commercializzazione non solo online ma anche di concreto scouting lo­cale, nel circondario in cui si trova l’im­mobile;
• accompagnamento dei potenziali acqui­renti per la visita degli immobili;
• formulazione di elaborati report sull’attivi­tà di marketing, per consentire alle proce­dure di avere contezza delle attività esple­tate e dell’interesse che l’immobile suscita sul mercato (numero di visite, leads, click sugli annunci pubblicati nei vari portali di commercializzazione);
• attività di closing post-aggiudicazione, compresa la procedura KYC (Know Your Customer) per la verifica e l’autentificazio­ne dell’identità dell’aggiudicatario;
• talvolta ai soggetti specializzati può anche essere conferita la custodia degli immobi­li, e cioè l’attività di ordinaria gestione e amministrazione dell’immobile durante il processo di vendita.

Si tratta del ruolo più strategico dell’intero processo di recupero di un credito garantito perché è dalla capacità e dalle competenze del soggetto specializzato che dipende la monetizzazione delle garanzie mediante un corretto riposizionamento delle medesime. È quindi indispensabile che questo ruolo sia affidato ad esperti ed è sorprendente che il nostro ordinamento, pur prevedendo in astratto la ricorrenza di determinati presup­posti formali e sostanziali, non abbia an­cora proceduto a disciplinare i requisiti di onorabilità e professionalità che, dapprima ai sensi dell’articolo 107 (ultimo comma) della Legge Fallimentare e successivamente anche ai sensi dell’articolo 216 del Codice della Crisi, venivano demandati ad un rego­lamento del Ministero della Giustizia che, nel caso dell’articolo 216 del Codice della Crisi, avrebbe dovuto essere emanato entro il 16 gennaio 2023.

Ancorché il ruolo del soggetto specializzato sia previsto attualmente solo in ambito con­corsuale, in realtà mi sembra pacifico che le attività da questo espletate e gli standard da rispettare rappresentino un benchmark di riferimento, anche per le altre procedure e accordi previsti dal Codice della Crisi, e che contemplino le dismissioni di cespiti immobiliari.

Tra le competenze e i requisiti che il sog­getto specializzato dovrebbe a mio avviso possedere, segnalerei non solo un adeguato coordinamento di agency e asset manage­ment centralizzato, ma soprattutto un’or­ganizzazione territoriale capillare che con­senta una commercializzazione adeguata a livello locale mediante evasione di tutte le attività necessarie che non possono essere evase centralmente.

Coldwell Banker Commercial Italia possie­de una struttura dedicata all’asset manage­ment delle garanzie immobiliari e un team di transaction management supportato da un ampio network articolato territorial­mente (oltre 120 agenzie sul territorio) che rende Coldwell Banker Commercial l’unico player internazionale ad avere una ramifi­cazione territoriale così capillare.