Desta preoccupazione negli Stati Uniti il mercato dei prestiti CRE (Commercial Real Estate, ovvero relativi ad immobili commerciali, cioè uffici e negozi). Lo evidenzia Avi Gilbert, analista del portale finanziario Usa Seeking Alpha. L’esperto prende come riferimento due studi. Il primo è quello di Aareal Bank, gruppo bancario tedesco, il quale riferisce che il 25% dei suoi prestiti agli uffici statunitensi erano andati in default nell’ultimo trimestre del 2023. A fine 2023 Aareal Bank aveva 4 miliardi di dollari di prestiti per uffici negli Stati Uniti, di cui 1 miliardo di dollari in sofferenza.
Il secondo riferimento è invece un recente report FDIC (Federal Deposit Insurance Corporation, l’Agenzia indipendente impegnata ad assicurare la fiducia del pubblico nel sistema finanziario statunitense), secondo il quale il rapporto NPL è più basso nel segmento CRE statunitense. In base al documento FDIC, osservando più da vicino i portafogli immobiliari commerciali, si nota una tendenza al rialzo dei prestiti scaduti e non maturati per immobili non occupati dai proprietari, in particolare delle grandi banche. Il volume dei prestiti CRE scaduti e non maturati occupati da non proprietari è aumentato di 2,3 miliardi di dollari, ovvero del 13,1%. Il deterioramento è concentrato nelle banche più grandi.
Occorre tuttavia distinguere: i prestiti per uffici a cui fa riferimento Aareal Bank stanno ottenendo risultati peggiori rispetto al resto del settore CRE degli Stati Uniti, menzionato dal rapporto FDIC. Tuttavia Aareal Bank ha un’esposizione ridotta ai prestiti degli uffici statunitensi e quindi questo dato ha una relativa incidenza. Mentre invece se una grande banca statunitense riportasse una percentuale di NPL del 25% sul proprio portafoglio, ciò molto probabilmente – chiarisce l’analista – innescherebbe un grave shock nel sistema bancario. Ciò ci suggerisce che le banche statunitensi via via prenderanno atto dei crediti inesigibili nel settore CRE, subendone comunque tutte le perdite conseguenti.
Le maggiori banche Usa hanno un’esposizione ai prestiti CRE
Nel complesso, la situazione appare tutt’altro che rosea. Secondo uno studio pubblicato da ricercatori della USC, Columbia, Stanford e Northwestern, il 14% di tutti i prestiti CRE e il 44% dei prestiti relativi agli uffici sembrano essere in “patrimonio netto negativo”. In altre parole – chiarisce l’esperto – i valori attuali degli immobili, che fungono da garanzia per questi prestiti, sono inferiori ai saldi dei prestiti in essere. Inoltre, il documento afferma che circa un terzo di tutti i prestiti CRE e la maggior parte dei prestiti relativi agli uffici potrebbero incontrare sostanziali problemi di flusso di cassa e sfide di rifinanziamento. Pertanto le banche statunitensi probabilmente si troveranno ad affrontare un tasso di default del 20% sui loro prestiti CRE. Pertanto, sembra che questo rapporto NPL relativo agli uffici del 25% registrato da Aareal sia solo l’inizio.
Inoltre, i dati pubblicati dalla FDIC mostrano che le maggiori banche statunitensi hanno un rapporto NPL più elevato nell’ambito CRE rispetto al resto del sistema bancario. I risultati di Aareal Bank rivelano quanto sia grave la situazione nel settore CRE. Anche le più grandi banche statunitensi hanno un’esposizione significativa ai prestiti CRE. Inoltre, nei loro bilanci, ci sono anche anche prestiti agli intermediari bancari ombra e obbligazioni di prestito garantite da crediti CRE. E pare – ammonisce il portale finananziario – che la situazione sia destinata ulteriormente a peggiorare.
